記者劉琪

為貫徹落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產企業合理融資需求，1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

從具體內容來看，《通知》明確了業務管理口徑。《通知》所稱經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。除《通知》所稱經營性物業貸款外，其他貸款仍按現行政策執行。

《通知》同時明確，符合《通知》定義的經營性物業貸款應納入房地產貸款統計。經營性物業貸款的借款人可以為房地產開發企業。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時認為，此次將經營性物業貸款納入房地產貸款范疇，使得房貸的投放范圍更廣，除了能夠滿足融資需求，還有一個重要原因在于要防范化解風險。此次包括商業綜合體、購物中心等企業或經營者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴容版本，利好商辦市場的活躍和健康發展。

《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款期限、額度等要求。其中明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

《通知》提出，經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。

《通知》明確加強風險管理。其中提出，商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對《證券日報》記者表示，《通知》的出臺，能夠支持優質合規房企，通過盤活綜合效益較好的商業地產、經營性物業等存量資產，改善流動性、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，有助于加快房地產企業風險市場化出清、促進房地產市場平穩健康發展。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局表示，下一步將指導商業銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。