中信證券4月30日研報認為，房企司法重整之路有機遇也有挑戰。由于房地產企業在交付和就業等方面的重要性，我們認為地方會支持一些大規模的房企試水司法重整。房地產企業往往存在一部分優質資產，例如輕資產的運營團隊、服務團隊以及基于這些團隊所產生的穩定現金流入；租金穩定增長的持有物業；核心城市的土地儲備等。但由于當前土地和大宗樓宇交易市場相對缺乏流動性，對房地產配套產業的市場估值也很低，故而優質資產價值釋放需要時間。更重要的是，房價企穩對企業開展任何形式的資產負債表優化工作都至關重要。

全文如下

地產｜房企司法重整的機遇和挑戰

房企司法重整之路有機遇也有挑戰。由于房地產企業在交付和就業等方面的重要性，我們認為地方會支持一些大規模的房企試水司法重整。房地產企業往往存在一部分優質資產，例如輕資產的運營團隊、服務團隊以及基于這些團隊所產生的穩定現金流入；租金穩定增長的持有物業；核心城市的土地儲備等。但由于當前土地和大宗樓宇交易市場相對缺乏流動性，對房地產配套產業的市場估值也很低，故而優質資產價值釋放需要時間。更重要的是，房價企穩對企業開展任何形式的資產負債表優化工作都至關重要。

▍房地產企業探索司法重整。

根據金科股份公告，法院受理金科股份重整申請，并出具《民事裁定書》，稱該公司具有重整價值和挽救的可能性，可能獲得新生的機會，有利于社會資源的有效利用。這也是地產上市公司第一次進入司法重整流程。司法重整時間約束較強，行政和司法系統介入較深，法律約束力較強，對債權人覆蓋較為全面，在鹽湖股份案例中表現出規范性、統一性和強制性的特點。

▍回顧鹽湖股份的司法重整案例。

雖然房地產領域缺乏歷史案例，但鹽湖股份等公司在歷史上的成功重整案例，對我們認識司法重整有積極意義。企業一次性剝離不良資產，保留優質資產；方案妥善考慮債權人利益；地方行政和司法體系積極有為，都是司法重整可以成功開展、企業獲得新生的關鍵因素。

▍房企司法重整之路有機遇也有挑戰。

由于房地產企業在交付和就業等方面的重要性，我們認為地方會支持一些大規模的房企試水司法重整。房地產企業往往存在一部分優質資產，例如輕資產的運營團隊、服務團隊以及基于這些團隊所產生的穩定現金流入；租金穩定增長的持有物業；核心城市的土地儲備等。但由于當前土地和大宗樓宇交易市場相對缺乏流動性，對房地產配套產業的市場估值也很低，故而優質資產價值釋放需要時間。更重要的是，房價企穩對企業開展任何形式的資產負債表優化工作都至關重要。

▍風險因素：

鹽湖股份案例具有特殊性，可能無法在房地產行業直接照搬，目前地產行業尚無成功司法重整的案例；如果房價持續下行，企業現金流流入可能低于預期；相比資源品價格，房價更缺乏向上的彈性，資產優化的難度可能更大；政策支持力度不及預期。

▍投資策略：

司法重整和債務重組都是一種非常規的資產負債表優化手段。大多數房企則依托常規的資產負債表優化手段，包括持續促進銷售，推動經營性現金流實現凈流入，有序償還一部分到期債務；聚焦核心區域拿地，逐漸優化土儲結構，降低不良資產占比；通過洽商爭取地方政府支持，推動地方回購一部分去化不佳的資產，或置換一部分土地；調整開工節奏，避免大體量開工難以去化的項目等。總體而言，我們相信政策將逐步推動房地產市場基本面在年內企穩，資產負債表優化進程之下的部分地產藍籌具備好的投資價值。