高力國際深度解析亞太地區(qū)19個關(guān)鍵城市與區(qū)域的三類主要商業(yè)地產(chǎn)投資市場資本化率的變化趨勢。

在2019年到2023年五年期間，影響亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場走向的主要有兩大因素：疫情和加息。2024年很多亞太市場的利率趨向平穩(wěn)或下降，預(yù)計未來一、兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資市場將逐步恢復(fù)活力。

01

亞太地區(qū)主要趨勢

投資者普遍尋求能帶來更加穩(wěn)定的收益和長期內(nèi)更具資本增值潛力的投資標(biāo)的。

北京、上海、曼谷和雅加達(dá)的寫字樓供大于求，市場消化仍需要一定時間。曼谷和北京的租金水平承受下行壓力，首爾的寫字樓租金則因有限的新增供應(yīng)而呈上漲趨勢。

除了服務(wù)周邊居民日常消費需求的社區(qū)購物中心外，商業(yè)街區(qū)和購物中心在疫情期間受到了較大沖擊。較高的通脹率也影響了很多地區(qū)的消費需求。

首爾、北京和上海的工業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)充沛，買家和租戶占據(jù)主動地位。雅加達(dá)新能源汽車行業(yè)快速擴(kuò)張，支撐著工業(yè)物業(yè)的租賃需求。班加羅爾、孟買和香港對物流倉庫、工業(yè)廠房和數(shù)據(jù)中心的需求保持穩(wěn)定。

02

上海資本化率趨勢

五年回顧

上海是中國最成熟的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，但從2019年開始資本化率經(jīng)歷一系列波動。

2018年到2019年上半年，一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，資本化率持續(xù)走低。

2019年年中中美貿(mào)易戰(zhàn)開始，國際環(huán)境不確定性增加，投資者轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎態(tài)度，買賣雙方議價空間加大，資本化率承受上行壓力。尤其是寫字樓和商業(yè)物業(yè)板塊，新增供應(yīng)迅速入市，供過于求，導(dǎo)致租金難以實現(xiàn)增長，資本化率有一定上升。

2018年到2022年，電商、物流和先進(jìn)制造業(yè)迅速發(fā)展，對倉庫和廠房的需求激增。并且工業(yè)物業(yè)與其他商業(yè)物業(yè)相比，簽訂的租約時間較長；疫情期間，業(yè)主和租戶方面都得到了較為充分的政策補(bǔ)貼，維持了整體市場的穩(wěn)定。因此，直至2022年年底，優(yōu)質(zhì)物流倉庫和工業(yè)廠房都是炙手可熱的投資標(biāo)的，租金水平大幅增長，資本化率走低。但自2022年年底開始，新增供應(yīng)被迅速釋放進(jìn)市場，導(dǎo)致租賃市場競爭加劇，對租賃需求造成沖擊，推高資本化率。

未來展望

盡管經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍面臨挑戰(zhàn)，上海仍是中國最成熟和最活躍的商業(yè)物業(yè)市場。展望未來，作為中國的金融中心和商務(wù)貿(mào)易中心，上海將代表中國經(jīng)濟(jì)開放的最前沿持續(xù)吸引本地和外資企業(yè)。

目前寫字樓和工業(yè)板塊新增需求不足，疊加充沛供應(yīng)的影響，市場預(yù)期偏向消極。但政府已經(jīng)推出刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多重政策，預(yù)計將有效支撐高端制造、國內(nèi)消費等重點行業(yè)回歸增長軌道，幫助投資者恢復(fù)信心。

2024年起，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場預(yù)計將更加活躍，部分投資者將瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抄底機(jī)會，或收購具有改造潛力的資產(chǎn)，在中長期內(nèi)實現(xiàn)收益。自用買家也有望在權(quán)衡購買和長期租用物業(yè)的成本后，選擇收購價格合適的物業(yè)。

03

北京資本化率趨勢

五年回顧

近年來，北京三大商業(yè)地產(chǎn)板塊的資本化率也經(jīng)歷了一定起伏，尤其是寫字樓資本化率上升明顯。在疫情的影響下經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得寫字樓的需求疲軟、租金下跌，投資需求減弱。但租金回報不及預(yù)期的業(yè)主出售意愿變強(qiáng)，導(dǎo)致可供購買的潛在標(biāo)的增加。自用買家占據(jù)主要位置，市場上也錄得多宗法拍交易，成交價格較低。

2023年，消費類REITs的出臺和消費的恢復(fù)幫助商業(yè)物業(yè)市場回暖，資本化率趨穩(wěn)。

工業(yè)物業(yè)的投資市場相對穩(wěn)定。在疫情期間生鮮食品、醫(yī)藥醫(yī)療器械和網(wǎng)上零售的運輸需求不斷擴(kuò)大，對冷庫、特種倉庫和優(yōu)質(zhì)物流倉庫的租賃需求快速增長，吸引了投資者較大熱情。然而，2022年下半年開始，北京政府釋出大量工業(yè)、倉儲用地，供應(yīng)速度加快，市場規(guī)模激增，資本化率從2023年開始上升。

未來展望

北京寫字樓市場的資本化率將在近期內(nèi)保持上漲趨勢。北京CBD核心子市場的未來供應(yīng)保持充沛，但需求仍待回復(fù)，租金和出租率或有進(jìn)一步下降，投資者預(yù)計將保持謹(jǐn)慎。并且由于寫字樓未被涵蓋在REITs底層資產(chǎn)范圍內(nèi)，對投資者吸引力不及可通過發(fā)行REITs退出的商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)。

隨著消費和本地旅游回暖，商業(yè)物業(yè)資本化率應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定，并有望小幅回落。

物流倉儲近期的新增供應(yīng)預(yù)計將在未來一年內(nèi)得到有序吸納。

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