記者梁寶欣李貝貝廣州報道

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-12月全國累計商品房銷售金額11.66萬億元，同比下降6.5%；全國累計商品房銷售面積11.17萬平方米，同比下降8.5%；商品房銷售均價為10437元/平方米，同比上升6.4%。

2023年是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折的終點一年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，形勢轉(zhuǎn)變。觀點指數(shù)研究院指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

4月2日，由觀點機構(gòu)主辦，《》聯(lián)合主辦的2024觀點年度論壇在廣州成功舉行，會議主題為“信心的周期”，主要探討房地產(chǎn)新周期的經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展新模式。

“深度調(diào)整還在路上”

在談及當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢時，國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華指出，“從前兩個月的情況來看，深度調(diào)整好像還在路上，反映在投資下降了9%，銷售下降的幅度更大。新開工也在萎縮，盡管因為一二月份有季節(jié)性、地區(qū)性因素的影響，但是它也不是一個好的兆頭，反映了這個領(lǐng)域里面確實還是困難比較多。”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9.0%(按可比口徑計算)，降幅較2023年1-12月收窄0.6個百分點。其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

另外從銷售端情況來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

邱曉華提到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場區(qū)域性變化的特征明顯，有些地區(qū)再次采取了限制性的措施，比如河南鄭州、河北石家莊，有些地方則進(jìn)一步放開，這就說明市場情況是不同的。此外，新房、二手房也不一樣，新房不景氣，二手房相對景氣一點，反映這個領(lǐng)域的暴雷陰影一直還沒有過去。

“目前消費者還是要提前還貸，而不是增加貸款，說明消費者在購房的熱度上確實還是不夠的。當(dāng)前的現(xiàn)象提示了房地產(chǎn)總體上還不樂觀，但是也看到了一些改善的積極信號。未來會怎么樣，政策是明確的，一定是讓房地產(chǎn)盡快回到平穩(wěn)、健康發(fā)展的軌道上面來，而不是讓這個領(lǐng)域消失。房地產(chǎn)還是國家要保的一個行業(yè)。”邱曉華說。

值得探討的是，面對與之前迥然不同的市場環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整要往哪走？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云在會上提到，一個成熟、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，肯定是在供求關(guān)系達(dá)到平衡時。現(xiàn)在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的供需關(guān)系是絕對的不平衡。而這些年，國家對于房地產(chǎn)的政策，包括財政、稅收等調(diào)控措施，都是為了達(dá)到平衡。

“現(xiàn)在來講，國家的政策在重大調(diào)整的時期，開發(fā)企業(yè)(需要研究)如何拿出適應(yīng)的好產(chǎn)品，如何供給好房子，來適應(yīng)社會、市場的需求。從現(xiàn)在的政策來講，實際上就是供給側(cè)的好產(chǎn)品，對應(yīng)這個市場需求，只有平衡了，可能市場才是穩(wěn)定健康的。”蔡云說道。

此外，麻省理工學(xué)院GlobalSCALENetwork中國中心主任郭杰群還從研究者的角度指出了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在兩大問題。一是，中央對于房地產(chǎn)的要求與真正實施的部門是有差距的。“我們當(dāng)前面臨的困境，在某種程度上是人為造成的，不是市場造成的，完全是有能力把這個危機逐步化解，但是我們在實施中沒有做到，有點急于求成。”郭杰群說道。

二是，從歷史的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個抗通脹比較好的產(chǎn)品，其中一個原因在于它是不動產(chǎn)有限的資產(chǎn)資源，而這個長期到底怎么定義，是學(xué)術(shù)上值得考慮的事情。

郭杰群還表示，不管怎么樣，房地產(chǎn)是任何經(jīng)濟狀態(tài)下不可或缺的產(chǎn)業(yè)，所以長期來看其是具有光明背景的。

如何構(gòu)建房地產(chǎn)長期發(fā)展的新模式？

在邱曉華看來，過去在短缺情況下，開發(fā)商以快周轉(zhuǎn)、高杠桿、高價格來催生行業(yè)的高繁榮，政府以多賣地，以各種各樣的支持來獲得巨大的好處，而老百姓也在這一輪的地產(chǎn)繁榮中間，極大地改善了居住條件，這都是有目共睹的變化。

不過，邱曉華也指出，“繁榮之后也帶來了一些問題。舉債推動的繁榮，總是不可持續(xù)的。只有在真正實力推動下的繁榮才是可持續(xù)的。所以借債的時候是一片繁榮，還債的時候一地雞毛。”

企業(yè)還債困難疊加中國國情的改變，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深度調(diào)整。“如今市場因素最重要的變化就是中國的人口已經(jīng)變化了，從增長到減少，這是中國國情最大的改變，2022年減少85萬，2023年減少208萬，今年估計還要減少，這必然會使這個行業(yè)出現(xiàn)重大的改變，這種改變又受到政策的放大。”邱曉華說道。

值得一提的是，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型階段，構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機會。那各方如何發(fā)力？

從政府層面來講，邱曉華提到，中央明確今后最基本的住房需求以政府的保障為主，而這需要構(gòu)筑一個政府保障的資金來源和政策的體系。不過，目前來看還不行，地方政府還缺乏足夠的財力來保障這個領(lǐng)域，這也需要盡快完善。

此外，邱曉華還表示，改善型、享受型的住房需求需要靠市場。對住房質(zhì)量的制度、對住房銷售監(jiān)管的制度、對收入分配調(diào)節(jié)的制度，都需要一攬子建設(shè)。目前都還在起步階段，還沒有很明確和落地。

從企業(yè)方面來說，蔡云表示，“對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以前在高速發(fā)展當(dāng)中產(chǎn)生的存量被忽視了，現(xiàn)在可以看到存量市場會帶來巨大收益，比如說某些房企在早些年布置的大量的購物中心，這些東西在房地產(chǎn)好的時候，基本上大家對它的收益率沒有太多的敏感。事實上發(fā)現(xiàn)，這些沉淀性的物業(yè)，是現(xiàn)在最優(yōu)質(zhì)的、獲得最穩(wěn)定資金保障的一個來源。”

蔡云還指出，現(xiàn)在面臨的城中村改造、城市更新、舊改等等，其實都是在向存量資產(chǎn)要效益的最好措施。開發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，賽道變了，市場變了，努力的方向和手段也要發(fā)生根本性的變化，這才是取勝的唯一辦法。

此外，郭杰群還特別提到在存量住房階段企業(yè)要注意金融能力。郭杰群指出，全球的不動產(chǎn)發(fā)展歷史，分為三個階段：第一階段是增量住房的市場，第二階段是增量、存量共存，第三階段是存量住房市場。這三個階段運用的基本工具不同，在增量階段需要開發(fā)能力，追求高周轉(zhuǎn)、低資金成本；第二個階段要看運營管理能力；第三個階段則是靠金融能力。