漫長(zhǎng)的修復(fù)期。

融創(chuàng)老板孫宏斌，依然在為債務(wù)忙碌。

4月2日，他簽發(fā)公告，宣布以實(shí)物支付新票據(jù)的全部利息，手頭資金照舊拮據(jù)。

地產(chǎn)銷(xiāo)售疲弱，融創(chuàng)境況不佳。據(jù)3月底公告，其股東2023年虧損約80個(gè)億。

頗意外的是，孫宏斌三大業(yè)務(wù)中，報(bào)表虧損最多的，不是傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，而是他的文旅城，其文旅分部共虧掉147.53億，較物業(yè)開(kāi)發(fā)多虧30多個(gè)億。

孫正努力處置這些棘手資產(chǎn)。

2023年底以來(lái)，他已將多宗文旅和酒店資產(chǎn)擺上拍賣(mài)席。

孫宏斌的文旅資產(chǎn)，依然臨近千億，其處置進(jìn)展，于融創(chuàng)脫困息息相關(guān)。

1

棄車(chē)保帥

“融創(chuàng)在文旅產(chǎn)業(yè)將是天下無(wú)敵了”。

孫宏斌對(duì)文旅充滿(mǎn)野心，早年以152.69億收購(gòu)環(huán)球世紀(jì)股權(quán)時(shí)，他如此放言。

對(duì)于文旅，孫熱忱高漲，在融創(chuàng)財(cái)報(bào)中，他單列“文旅城運(yùn)營(yíng)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)”，作為獨(dú)立分部。

大量投資之下，融創(chuàng)文旅的規(guī)模，迅速膨脹。

截至2022年，孫坐擁14個(gè)文旅城、6個(gè)旅游度假區(qū)、17個(gè)文旅小鎮(zhèn)、23個(gè)熱血奇跡雪場(chǎng)，涵蓋57個(gè)主題樂(lè)園和近100家高端酒店。

高峰期，文旅業(yè)務(wù)的資產(chǎn)總額，超過(guò)1140億。

營(yíng)收在慢慢擴(kuò)大。

2018年至2023年，收入從20.28億元，一路增至59.15億元，且去年管理利潤(rùn)約為8.6億元，扭虧為盈。

然而，文旅項(xiàng)目多為重資產(chǎn)，龐大的資本投入，并未換來(lái)對(duì)等的回報(bào)。

孫宏斌的業(yè)務(wù)大盤(pán)中，文旅的貢獻(xiàn)微乎其微，到2023年，依然只占總收入的3.8%，沉淀的資產(chǎn)占比，則超過(guò)10%。

尤其過(guò)去兩年，孫債務(wù)纏時(shí)，文旅業(yè)務(wù)成為他巨大的拖累。

2020至2021年的高光時(shí)期，融創(chuàng)文旅城的資本開(kāi)支，分別高達(dá)187.8億元、114.2億元，為同期開(kāi)發(fā)板塊的5倍和9倍。

哪怕到2023年，文旅分部的資本開(kāi)支，依然為35億，耗損寶貴的資金。在嚴(yán)峻的債務(wù)壓力下，孫無(wú)力再投入太多資源。

相比文旅的“詩(shī)與遠(yuǎn)方”，他更在意眼前的交付與銷(xiāo)售。

2023年，融創(chuàng)全年銷(xiāo)售額為847.7億元，完成279個(gè)項(xiàng)目、31萬(wàn)套房屋的交付，2024年，孫宏斌定的交付目標(biāo)，為20萬(wàn)套。

如今，孫控制的權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值，依然高達(dá)約為1.13萬(wàn)億元，超七成分布在一、二線(xiàn)城市。

2024年，他的重頭項(xiàng)目有上海董家渡、黃埔亞龍入市，北京融創(chuàng)壹號(hào)院、上海未來(lái)金融城加推，單單四個(gè)項(xiàng)目，未售貨值就預(yù)計(jì)達(dá)1500億元。

如此局面，將文旅資產(chǎn)出售抵債，成為一種理性選擇。

2

擺上貨架

過(guò)去一年多，孫宏斌已慢慢拋售文旅資產(chǎn)。

2022年以來(lái)，老孫出售重慶文旅城酒店、福州榕耀之城的項(xiàng)目股權(quán)，以及臻華府、望金沙酒店、合肥秀場(chǎng)酒店等。

文旅分部，過(guò)往兩年在快速縮表。

到2021年末，各文旅項(xiàng)目的資產(chǎn)總額，為1143億，到2023年底，已縮減至933億元，縮表超200億，分部負(fù)債則減少近40個(gè)億。

為快速回籠資金，孫宏斌將更多項(xiàng)目擺上貨架。

2023年末以來(lái)，在各大網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)上，孫至少有4處文旅資產(chǎn)，擺上了貨架，涉及文創(chuàng)城、酒店等類(lèi)型。

其主要分部在4個(gè)城市，分別為融創(chuàng)武地長(zhǎng)江投資（600119）開(kāi)發(fā)的武漢甘露山文創(chuàng)城、無(wú)錫融創(chuàng)茂、融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城地塊及滇池宋品酒店，以及融創(chuàng)成都萬(wàn)達(dá)城的酒店資產(chǎn)——施柏閣酒店和堇悅酒店。

其中，施柏閣酒店和堇悅酒店，在開(kāi)拍前撤回，該標(biāo)的評(píng)估價(jià)7.47億元，掛牌價(jià)5.97億元，打了8折，吸引了不少關(guān)注。

剩余的標(biāo)的，多來(lái)自2017年，老孫與萬(wàn)達(dá)王健林的“世紀(jì)交易”，當(dāng)時(shí)他以430多億，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的主要股權(quán)。

這些項(xiàng)目中，多數(shù)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，僅融創(chuàng)武地長(zhǎng)江文旅城仍在建設(shè)中。

這是一個(gè)超大體量項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積1.1萬(wàn)畝，總投資700億元，預(yù)計(jì)建成后將成為全球規(guī)模最大的冰雪娛樂(lè)綜合單體、全球最大的水主題綜合娛樂(lè)度假區(qū)。

遺憾的是，孫宏斌手頭文旅資產(chǎn)的價(jià)值，已今非昔比。2023年，他計(jì)提了文旅分部的減值，高達(dá)約39個(gè)億。

更麻煩的是，現(xiàn)在有實(shí)力的買(mǎi)家太難找了，鮮有人有勇氣涉足這類(lèi)項(xiàng)目。

3

等待接盤(pán)

文旅項(xiàng)目是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，體量大，即便孫宏斌愿意“折上折”，仍難覓接盤(pán)方。

有意出售的標(biāo)的中，無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文化旅游城66(融創(chuàng)茂)兩度流拍。

其評(píng)估價(jià)約29.15億元，去年底起拍價(jià)21億元，無(wú)人出價(jià)；1月下旬，第二次降價(jià)至17億元，相當(dāng)于打5.8折，仍無(wú)人問(wèn)津。

昆明融創(chuàng)文旅城，同樣不幸。

1月中旬，其在網(wǎng)上進(jìn)行二拍，由于案外人對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)存在異議，拍賣(mài)被撤回。

這些孫宏斌打折拋售的項(xiàng)目，其實(shí)還多有債務(wù)糾紛。

為了獲取融資，融創(chuàng)曾將文旅項(xiàng)目作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)借款，未及時(shí)償清貸款。

金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行司法拍賣(mài)，追回貸款。

比如，昆明融創(chuàng)文旅城的地塊。

2021年，融創(chuàng)將其作為抵押物，從重慶信托獲得融資19.99億元；次年信托到期，融創(chuàng)只還600萬(wàn)元，重慶信托向法院申請(qǐng)拍賣(mài)部分抵押物。

有文件顯示，昆明融創(chuàng)文旅城的項(xiàng)目主體，還存在欠繳稅款約12.77億元，這也增加買(mǎi)方接盤(pán)的成本。

無(wú)錫融創(chuàng)茂也有類(lèi)似情況。

評(píng)估文件顯示，無(wú)錫融創(chuàng)城將該土地抵押給渤海國(guó)際信托，融資15億元，債務(wù)履行期限為2021年7月至2022年1月。

北京策略律師事務(wù)所張華耀律師向《21CBR》記者表示，不動(dòng)產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，最多可以進(jìn)行二拍。

二拍流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人可以選擇以物抵債或者變賣(mài)。如果都不成功，法院應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押，并將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人。

一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，有資金實(shí)力又有心涉足文旅的買(mǎi)方，如今并不多，況且司法拍賣(mài)的債務(wù)較為復(fù)雜，即便昆明融創(chuàng)文旅城繼續(xù)上架，大概率還是流拍。

當(dāng)下地產(chǎn)市場(chǎng)，仍處于弱市，普通住宅去化尚有困難，文旅項(xiàng)目更是雪上加霜。

等待孫老板的，是一個(gè)漫長(zhǎng)的修復(fù)期。

題圖來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)