作者：陳君君

繼深圳取消“70/90”政策、北京廢止“離婚限購”政策后，因城施策的房地產(chǎn)政策調(diào)整“下沉”至更低能級的城市。第一財經(jīng)記者注意到，近日，多個二三線城市公告稱，階段性取消首套房商貸利率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國多地動態(tài)調(diào)整房貸利率政策，體現(xiàn)了政策基調(diào)寬松的方向。但在寬松延續(xù)的預(yù)期下，對商業(yè)銀行的房貸經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。

多地調(diào)整首套房利率下限

4月1日，贛州市人民政府發(fā)布公告稱，階段性取消全市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。公告指出，按照因城施策的工作要求，決定階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，自公告次日起執(zhí)行。如后續(xù)評估期內(nèi)（上季度末月至本季度第二個月為評估期）出現(xiàn)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲情況，則自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

就在同一天，南昌市人民政府也發(fā)布關(guān)于調(diào)整全市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的公告。公告稱，決定階段性取消全市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，自4月1日起實施。

3月份，青島、新余兩市亦進(jìn)行房貸利率下限調(diào)整。青島市住建局等部門稱，自4月1日起青島市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。新余市人民政府亦發(fā)布通知稱，取消全市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有十余個二三線或更低能級的城市此前已公告取消首套房貸利率下限，包括東莞、佛山、珠海、中山、汕頭、江門、湛江、安慶等。

針對全國多個城市調(diào)整房貸利率下限，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)記者表示，這是二季度開始各地購房政策放寬的最典型案例，充分說明房貸政策進(jìn)一步寬松，也進(jìn)一步表明二季度政策基調(diào)寬松的方向。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，在當(dāng)前政策“寬松為主”及“促需求”基調(diào)下，未來房貸利率總體或仍有下行空間。

此輪房貸利率下限調(diào)整可追溯至石家莊及惠州，兩地日前恢復(fù)執(zhí)行商業(yè)個人住房貸款利率下限。從《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》來看，自4月起，石家莊市恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

不過，據(jù)記者從石家莊地區(qū)多家銀行網(wǎng)點了解，目前暫無利率調(diào)整的通知。進(jìn)入第二季度，石家莊住房貸款利率保持穩(wěn)定，首套仍為3.45%。

“石家莊及個別城市此前恢復(fù)房貸利率下限，引起市場擔(dān)心，即認(rèn)為政策是否會收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，這具有一定的偶然性，其中存貸款利差導(dǎo)致銀行盈利難或是主要原因。

房貸利率走低與保息差

進(jìn)入2024年，隨著LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)，房貸利率重新定價及多地動態(tài)調(diào)整房貸利率政策，全國房貸利率呈現(xiàn)走低趨勢。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年3月，首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%，與上月持平，3月首、二套主流房貸利率較上年同期分別回落43bp和75bp。

多位銀行人士對記者稱，當(dāng)前，首套及二套房貸利率都處于歷史低位，商業(yè)銀行凈息差將持續(xù)承壓。“全國房貸利率步入‘3’時代，凈息差繼續(xù)走窄，銀行經(jīng)營壓力會更大。”某股份行人士對記者說，房貸利率動態(tài)調(diào)整是房地產(chǎn)政策“因城施策”的重要一環(huán)，房貸利率下限取消，意味著銀行、客戶能自主協(xié)商房貸利率水平，給銀行提出了新的挑戰(zhàn)。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2023年末，商業(yè)銀行凈息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%關(guān)口。

利差走窄背后一大原因是存貸款利率非對稱性走低。從2023年全年表現(xiàn)來看，貸款利率下降速度快于存款利率。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月貸款加權(quán)平均利率3.83%，季度環(huán)比下行31bp；個人住房貸款新投放利率3.97%，環(huán)比下降5bp。在貸款利率已走至新低的背景下，央行2月超預(yù)期調(diào)降5年期LPR25個bp，為LPR改革以來最大降幅。而對比去年3次下調(diào)存款利率，調(diào)整幅度約在10~30個bp之間。

浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔指出，預(yù)計此次LPR調(diào)降導(dǎo)致上市銀行息差額外下降6.5bp，其中分別在2024、2025年體現(xiàn)4.3bp、2.2bp；而上一輪存款利率調(diào)降可支持息差6.2bp，其中在2024體現(xiàn)2.6bp。這就意味著，此前存款利率下降幅度僅能支持息差2.6bp，而2024年息差預(yù)計下降4.3個bp。

上述股份行人士也對記者說，在未來房貸利率仍有下行空間的預(yù)期下，銀行的利潤空間持續(xù)受到擠壓，此前調(diào)降的存款利率難以完全抵消當(dāng)前貸款利率調(diào)整的沖擊，銀行業(yè)需要采取更多應(yīng)對措施。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，銀行還需要控制負(fù)債端資金成本，避免息差壓縮過大，同時發(fā)展中間業(yè)務(wù)等，擴(kuò)大收入來源，從而分散按揭利率下滑對資產(chǎn)收益的影響。

記者注意到，近日在多家銀行舉行的2023年業(yè)績發(fā)布會上，均強(qiáng)調(diào)了息差經(jīng)營的關(guān)鍵性。興業(yè)銀行高管稱，將保息差作為2024年經(jīng)營的關(guān)鍵抓手，在資產(chǎn)端要加大對于資產(chǎn)的投放，今年將投放5000億元的貸款指標(biāo)，在負(fù)債端加強(qiáng)對存款利率的控制。平安銀行管理層亦稱，該行為保息差做了很多高息差的產(chǎn)品，今年平安銀行對公業(yè)務(wù)的壓力在存款，零售業(yè)務(wù)的壓力在貸款。