證券時報記者李小平

被譽為“世界超市”的義烏市場，正迸發出前所未有的活力。今年前2月，義烏市進出口總值達1166億元，同比增長47.3%。

伴隨著市場的繁榮，時隔10余年后，投資者也終于盼到了小商品城（600415）漲租的通知。

　　租金已上浮5.5%

并預計再漲

4月16日晚，小商品城披露2023年年報，公司去年實現營收112.99億元，同比增長48.3%；歸母凈利潤26.76億元，同比增長142.25%；基本每股收益0.49元；擬每10股派發現金紅利2元（含稅）。

同時，小商品城表示，公司計劃從2024年起三年內，以現金方式分配利潤的比例不斷提高；同時，通過股權激勵等方式，構建和完善公司的長期激勵與約束機制，實現公司、員工和股東的多贏。

除了亮麗的成績單，小商品城關于市場商位租金調整的披露，格外引人注目。

年報顯示，在當前的經濟環境下，租金價格體系的合理性對于市場的健康發展至關重要。為了更好地適應市場變化，促進各行業的均衡發展，公司結合義烏指數，建立了一套行業評價體系。

該體系通過引入我國GDP增長率、市場化租金價格的波動情況、市場景氣指數、市場商品價格指數、行業景氣度指數以及區塊繁榮度指數等指標，構建了一個商位租金差異化定價模型。

根據上述定價模型，報告期末小商品城已對市場到期商位的租金進行調整，租金平均上浮5.5%，預計未來三年增長率將不低于5%。

梳理公告可以發現，這也是小商品城時隔10余年后，首次通過公告的方式宣布漲租。2012年，小商品城先后對義烏國際商貿城一、二、三區進行了一輪價格上調。但當時租金的平均漲幅，小商品城未在公告說明。

不過，根據海通證券當年研報測算，按照一、二、三區市場新租金下測算，合計可為小商品城帶來15297萬元增量收入，按70%轉化為凈利潤計算，可增厚凈利潤10708萬元。

小商品城是義烏市場的主要經營者，旗下擁有義烏國際商貿城、賓王市場、篁園市場、義西生產資料市場等，經營商鋪多達7.5萬個。

數據顯示，2023年，小商品城市場經營的收入為30.74億元，占收入比例27.21%，僅次于商品銷售67.91億元的營收。不過，盈利方面，市場營收的毛利率為71.83%，遠高于商品銷售0.5%的毛利率。所以，租金也是公司利潤的最重要來源。

　　為何漲租？

近年來，隨著電商經濟的快速崛起，傳統的實體市場受到了較大的沖擊，降租、退租屢見不鮮。此次小商品城的漲租行為，恐怕超出了很多投資者的預期。

就租金調整的事項，證券時報記者從小商品城相關負責人獲悉，目前，義烏國際商貿城租金一、二級的價差是客觀存在的，公司推動租金調整，有幾方面的考慮：

一是期望通過租金的調整帶來更多有價值的服務，提升經營戶的獲得感，帶動傳統外貿的轉型升級，反哺市場，促進義烏市場競爭力的提升，推動市場長期的繁榮與穩定。

二是五代市場建設經營二十多年以來，物業、水電費、人工等各項經營成本發生了很大的變化，公司一直也是隨行就市。租金的調整可以更好地發揮義烏“市場晴雨表”的作用，幫助政府和市場參與者更好地理解市場動態，為政策制定和投資決策提供依據。

實際上，小商品城漲租的底氣，也與當前義烏市場高景氣度不無關系。

義烏海關數據顯示，2024年1至2月，義烏市進出口總值達1166億元，同比增長47.3%；其中出口1027.7億元，增長41%；進口138.3億元，增長119.9%。

具體來說，今年1至2月，義烏對非洲、拉丁美洲和東盟分別進出口218.8億元、186.2億元、119.1億元，同比分別增長60%、68.2%、54.1%。對印度、沙特阿拉伯分別進出口69.2億元、36.2億元，同比分別增長52.5%、52.6%。同期，對共建“一帶一路”國家合計進出口759.3億元，同比增長56.6%，占同期義烏市進出口總值的65.1%，拉動義烏市進出口增長34.7個百分點。

同日晚間，小商品城披露的2024年一季報顯示，報告期內，義烏國際商貿城日均客流量超21萬人次，日均外商3523人，同比增長160.2%，日均車流量99514車次，同比增長6.8%，景氣度高于2019年及2023年同期水平。

小商品城還指出，2024年，全球政治和體育盛事的舉辦為義烏市場帶來了新的機遇。隨著80多個國家或地區進行大選，以及巴黎奧運會、歐洲杯等大型賽事的舉辦，部分地區的外貿訂單需求激增，市場經營戶的信心增強。

曾減免租金

為企業減負

繁榮市場，對小商品城，乃至當地經濟至關重要。近年來，小商品城多措并舉，不斷推動義烏市場的繁榮和升級。

數據顯示，2023年，義烏市的進出口總值達到5660.5億元人民幣，同比增長18.2%。其中，出口首次突破5000億元大關，達到5005.7億元，同比增長16.0%，創下歷史新高。

值得一提的是，在經營戶們遇到困難的時期，小商品城還曾多次減免租金。

譬如，2022年11月，經過三年的疫情沖擊，義烏市場的很多經營戶們遇到困難，在此背景之下，小商品城與市場經營戶們風雨同舟，對所屬房屋（商位）使用權人且為小微企業或個體工商戶的給予減免2022年6個月租金。

據當時的減免公告，經測算，此次減免租金預計減少小商品城2022年度營業收入約10億元（最終金額以年度審計為準），約占公司2021年度營業收入60.34億元的17%，預計影響公司2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤約7億元（最終金額以年度審計為準），約占2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤13.34億元的52%，約占2022年前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤16.2億元的43%。

2014年4月，小商品城為促進義烏國際商貿城五區、篁園市場繁榮，根據前期調研結果，對市場租金進行了調整。經測算，續租后國際商貿城五區市場和篁園服裝市場年租金收入下降1.8億元。

2013年9月，小商品城調整義烏國際商貿城四區租金，經測算，續租后四區年租金與2008~2010年相比下調1.59億元，與2011~2012年享受補助后相比下調3203.59萬元。