記者梁寶欣李貝貝深圳報道

觀點指數研究院指出，2023年，宏觀環境以及房地產風險依然給物業服務行業帶來了壓力，在增量放緩、存量競爭日趨激烈的環境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質服務為抓手，在規模擴張上取得了進展。

如今，大部分物企的發展方向已由規模擴張轉向聚焦品質服務，此外，探索多極賽道也開始成為物企新的前行方向。

值得一提的是，永升服務集團有限公司首席數據官李川在2024觀點物業大會上表示，“前兩年很多物業公司通過收并購快速拓展了規模，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸。”

4月11日下午，由觀點機構舉辦的2024觀點物業大會在深圳成功舉行。

數字化結合品質運營

觀點指數研究院在《卓越指數.2024物業服務卓越表現報告》(下稱《報告》)中指出，目前整體增量放緩已是行業共識，也基于此，大多物企在近些年開始調整自己的運營策略。具體包括進行市場化擴張，發力新的賽道，競爭非住業態；強調回歸品質服務，重視品牌建設，尋求更長期穩定的發展；以科技賦能實現降本增效，進行數字化轉型。

其中，在數字化方面，永升服務集團有限公司首席數據官李川在會上就提到，雖然這兩年投入了很多信息化的系統，但品質服務的正循環這個底層邏輯沒有變。比如很多收繳率高的項目，并不是它的園區有多美麗，而是管家的從業時間很長，一些管家在這個項目上待了可能10年以上的時間，認識每個業主，能夠跟每個業主連接，他的半年收繳率可能達到99%。

“所以我們的切入點還是怎么服務人。我們的人指兩類，一類是我們的客戶，一類是員工。”李川透露，永升服務這兩年越來越關注一線員工，希望員工在項目上待的時間更長，員工跟業主接觸較多，業主滿意度也較高，收繳率也會變得更高，“這是我們的底層邏輯”。

而在李川看來，數字化在品質正循環中要解決的問題，就是怎么通過數據來度量滿意度這些核心指標，真正打造供給端以及服務的線下入口，“在數字化的變化方面，更多是希望能把我們的供給側能力不斷做提升”。

李川還表示，品質服務之于規模擴張，前者可以帶來效益、效益帶來規模、規模帶來效益，形成品質正循環，而單純的規模發展沒法直接帶來效益——“前兩年很多物業公司通過收并購快速拓展了規模，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸。”

萬物云智能物聯管理合伙人夏明超同樣在會上提到物業服務的數字化轉型，且同樣關心如何解決人在運用這些數字平臺時的實際問題。

夏明超表示，今天數字化這件事情已經擋不住了，如果不做平臺，人行、車行、道閘、人臉、門禁、數字維保、勞動力管理等等天然在一起的系統，就會互相打架。而且“現在系統越多，屏幕越多，這么多功能在上面，安保人員、管理人員在控制中心是看不過來這些屏幕的，所以需要有一個平臺，把這些系統打通，然后把算法儲存在里面……這樣能夠最快解決問題，也能最高效地解決問題。”

夏明超說，萬物云這些年一直走在數字化轉型道路上，不停地往前想，因為物業管理是一個經營性的業務，業務可能要服務10年、20年、50年。因此，“今天做數字化轉型，轉型完了并不重要，重要的是后期的運營。”

此外，夏明超還補充道，數字化轉型不僅是在最后運營階段的轉型，在項目交付的時候，在交付階段、建設階段，轉型這件事情也尤為重要。

布局多極賽道

觀點指數認為，對物企來說，強調高質量、市場化、獨立化發展的時代已然來臨。新的賽道成為發力的重點，商業運營、城市服務、智慧科技應用、增值服務、非住物業管理、IFM(設施管理)、資產增值、內部管理和服務力提升等潮流涌起，也對應提高了專業化要求，這給物企擴展服務深度與廣度帶來機遇。目前各企業關注點有所不同，未來細分領域或將出現佼佼者。

在分析資管物業如何提升物管價值方面，保利商業物業總經理黃巧生在會上指出，從宏觀來講，每個企業都要把自己的企業放在產業鏈建設的一個環節中考慮，要為客戶創造價值，要有自己的核心競爭力，幫助客戶的資產保值增值；從中觀的角度，資管要做資產全流程的參與策劃，從資產的選址開始，到產品的規劃，然后到籌開，再到正常的運營，最后還必須幫助資產方完成證券化的退出。

“微觀層面，保利商業物業的產品優勢更多的是資管+物管+企業服務一體化，但是這種優勢真正要落地，是需要我們和資產方、資本方一起來做這件事。”黃巧生說道。

中交物業服務集團有限公司總經理曾益明則從城市服務方面出發，指出，城市服務的內容應該是包括小區圍墻以外的所有城市空間的服務，而未來在城市服務領域里有怎樣的發展或者突破、如何具備新的外延和拓展，則需要結合企業自身的能力去做出差異化。

據了解，城市服務是隨著公服市場化改革推進而開辟的新賽道，主要指企業承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統籌、運營和管理的過程。

而觀點指數研究院在《報告》中指出，大型央、國企背景的物企在城市服務領域具備天然優勢。主要是部分城市服務不僅承擔著日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調度，這使得政府在招標過程中較為看重企業的背景。

此外，值得一提的是，停車服務也是物業行業多元化發展的方向之一。像深圳恒車通停車服務有限公司總經理楊建軍這兩年做的，就是聚焦如何通過停車服務為甲方進行資產增值。在他看來，車位是被嚴重低估的優質資產。

楊建軍指出，從需求、獨立市場等客觀的維度看，車位在當下是一個非常好的投資標的，因為它具備不動產的所有的先天優勢以及幾個能夠做大做強的特定因素。首先是它具備可以被壟斷市場的能力，它是獨立市場、自主定價，完全具備成為優質資產的核心要素。同時，在疫情后時代，相對寫字樓、商鋪等不動產投資，車位投資的風險是相對穩健的。“它有一個優勢就是被動收益，當我們持有一個車位之后，有人會來停我就有收益，不需要我們主動找租客。”

好的投資標的卻被嚴重低估，原因是車位定價策略的錯誤和收益偏低，對此，楊建軍在思考，能不能專門做車位資產的經營管理，讓每個車位的收益都得到提升的問題。

“將每個車位都數字化之后，通過獨立的數字化標識，每一個車位就能被獨立定價，車位就能夠通過平臺被獨立地交易，這個交易包括買賣、租賃、分時租賃、共享停車等等。當車位能夠流動起來，這種自由的交易是能夠讓這個資產獲得增值的。”楊建軍說。