2023年，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整通道，監(jiān)管部門和各地政府持續(xù)優(yōu)化樓市政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金支持力度亦在不斷跟進(jìn)，如推進(jìn)“金融16條”、“三支箭”等政策落實(shí)，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)等；10月末中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，隨后多部委積極落實(shí)相關(guān)舉措，2024年以來，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，成為支持房企融資的重要方式。與此同時(shí)，中央明確房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)也在加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

如今，新的投資策略與行業(yè)角色正在悄然顯現(xiàn)。一方面，持有型資產(chǎn)投資的價(jià)值洼地逐漸突顯，為投資者帶來了前所未有的機(jī)遇；另一方面，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)正積極轉(zhuǎn)型，擔(dān)當(dāng)起盤活市場沉寂資產(chǎn)、破解項(xiàng)目困局的重要角色。為此，同策集團(tuán)副總經(jīng)理張任遠(yuǎn)先生接受房天下專訪，共同深入探討這一背景下的應(yīng)對策略，把握房地產(chǎn)市場的新一輪變革脈搏。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整、增量放緩，從優(yōu)化調(diào)整投資策略角度出發(fā)，目前可行的投資機(jī)會(huì)是什么？

鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢，我看好持有型資產(chǎn)投資。在過去住宅地產(chǎn)快速擴(kuò)張階段，持有型資產(chǎn)相較于住宅型資產(chǎn)，回報(bào)率偏低且資產(chǎn)估值普遍偏高，導(dǎo)致投資者難以尋找到合適的投資項(xiàng)目。隨著本輪行業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)市場價(jià)格整體下滑，不僅體現(xiàn)在住宅資產(chǎn)價(jià)值上，持有型資產(chǎn)的價(jià)值縮水更為顯著，可能由原本的100元價(jià)值下降至70元或更低。這種價(jià)格回調(diào)使得持有型資產(chǎn)的成本優(yōu)勢凸顯出來，同時(shí)降低了其購入門檻。

此外，在市場下行周期中，銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的杠桿成本也有所下降，進(jìn)一步增強(qiáng)了持有型資產(chǎn)投資的吸引力。因此，在資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整和融資條件改善的雙重利好下，持有型房地產(chǎn)投資的可行性得到了顯著增強(qiáng)，為投資者提供了較為理想的入場時(shí)機(jī)和潛在的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，REITs市場逐步發(fā)展，帶來更豐富的退出手段，如類REITs，公募REITs，海外REITs，及其它ABS產(chǎn)品。

從投資角度出發(fā)，持有型資產(chǎn)的投資運(yùn)營在哪個(gè)領(lǐng)域更具競爭優(yōu)勢？

我本人較為看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前一線城市的居民收入水平已達(dá)到較高水平，且老齡人口比例尤為突出，（截止2022年12月底，上海市戶籍老年人中，60歲以上人口553.66萬人，占總?cè)丝诘?6.8%）表明老年人口基數(shù)龐大。

值得注意的是，上海市區(qū)退休人員的平均退休金數(shù)額具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐力，這意味著龐大的老年群體對于養(yǎng)老底層服務(wù)有著剛性需求。在宏觀經(jīng)濟(jì)存在不確定因素時(shí)，諸如娛樂消費(fèi)如觀影、租房品質(zhì)等都可能受到波動(dòng)，無論是為了自己還是父母，養(yǎng)老問題始終是一個(gè)剛需，這種需求的剛性特質(zhì)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中表現(xiàn)得尤為明顯。

同策集團(tuán)在過去的九年里深耕養(yǎng)老品牌——慧享福，起步于社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，并逐漸擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模。目前，同策集團(tuán)已在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和成熟的運(yùn)營體系。鑒于我對其深入了解，包括熟知其經(jīng)過長期實(shí)踐檢驗(yàn)且穩(wěn)固的財(cái)務(wù)模型，以及其擁有專業(yè)高效的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，這些都構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在資產(chǎn)價(jià)值評估、運(yùn)營方案制定以及未來可能的合作運(yùn)營方面，慧享福的優(yōu)勢為我在養(yǎng)老領(lǐng)域的投資決策提供了有力的支持。

隨著投資環(huán)境的變化及市場持續(xù)下行的壓力導(dǎo)致房企面對流動(dòng)性壓力服務(wù)商如何發(fā)揮關(guān)鍵作用，深度介入困境項(xiàng)目以助力房企化解危機(jī)并優(yōu)化資產(chǎn)價(jià)值？

作為一家擁有近十年服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的金融咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，同策金融長期致力于協(xié)助金融機(jī)構(gòu)處理復(fù)雜紓困場景。在許多情況下，債務(wù)人因種種原因喪失正常運(yùn)作能力，隨著法律程序的推進(jìn)，債權(quán)人被動(dòng)或主動(dòng)地接管項(xiàng)目控制權(quán)。此時(shí)，債權(quán)人面臨的挑戰(zhàn)在于，原有開發(fā)商團(tuán)隊(duì)無法繼續(xù)有效管理，而接手的項(xiàng)目雖在產(chǎn)業(yè)層面仍具生命力，亟需挖掘其最大化的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，不論最終償債率如何提升，首要目標(biāo)都是盡可能提高償債額度。為此，同策金融積極整合涵蓋開發(fā)、工程建設(shè)等相關(guān)合作伙伴資源，共同服務(wù)于面臨困境的金融機(jī)構(gòu)，填補(bǔ)其在失去原產(chǎn)業(yè)伙伴后留下的空缺。

現(xiàn)代紓困項(xiàng)目中，持有型資產(chǎn)占據(jù)極高比例，且往往是導(dǎo)致項(xiàng)目陷入紓困狀態(tài)的核心因素，這就對我們提出了更高的運(yùn)營服務(wù)要求。不同于簡單的散售策略，我們致力于通過提升資產(chǎn)租金收益來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，首先確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)而依托租金收益探索整售或其他退出路徑。項(xiàng)目中可能涉及辦公、商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)，我們需要精準(zhǔn)定位，找到適宜的空間業(yè)態(tài)組合，并引入專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，以提升客戶的運(yùn)營價(jià)值。