中信證券研報表示，政策正在不斷發力，鼓勵改善性需求。從市場先行指標看，我們判斷核心城市房價有望在二季度趨穩，產業鏈也隨之望進入結構性復蘇階段。當然，我們認為本輪周期和歷史不同，房價趨穩伴隨著供給側的繼續收縮，和營建投資相關的企業在業務開展上仍然困難重重。房地產市場的發展重心已經轉向了空間消費，即關于房屋流轉、運營、裝修等生意可能顯示出長久的競爭力。

全文如下

地產｜按揭利率下行，鼓勵賣舊買新

我們認為，政策正在不斷發力，鼓勵改善性需求。從市場先行指標看，我們判斷核心城市房價有望在二季度趨穩，產業鏈也隨之望進入結構性復蘇階段。當然，我們認為本輪周期和歷史不同，房價趨穩伴隨著供給側的繼續收縮，和營建投資相關的企業在業務開展上仍然困難重重。房地產市場的發展重心已經轉向了空間消費，即關于房屋流轉、運營、裝修等生意可能顯示出長久的競爭力。

▍市場基本面在一季度繼續下行，但近期開始有趨穩跡象。

2024年1-3月，我們跟蹤的42個樣本城市新房網簽累計套數同比下降59%，14個樣本城市二手房網簽累計套數同比下滑22%，其中3月單月新房和二手房網簽套數同比分別下滑44%和32%。根據億翰數據，我們統計的15家樣本開發企業2024年1-3月累計銷售金額同比下滑47%，累計銷售面積同比下滑50%，其中3月單月樣本企業銷售金額和銷售面積同比分別下滑43%和48%。據緯房研究院統計，3月15日相較2月末，90個樣本城市房價平均下降0.61%，其中一線、二線、三四線城市分別下降0.65%、0.67%和0.58%。不過，3月下半月開始市場也呈現一些邊際趨穩的跡象，尤其是上海和深圳等地的二手銷售明顯復蘇，看房人群有所增長，經紀人信心也有所恢復。

▍庫存壓力不斷增大，政策支持才能擺脫惡性循環。

現房待售庫存不斷增加。到2023年年底，已經披露年報的A股大市值房地產開發企業存貨中開發產品達到3318億元，同比增長10.7%；占存貨比例21.1%，占比提升了5.1個百分點。當前，現房庫存一般都是被動形成的，是預售遲遲不能達成預期的產物，也是最難去化的一部分庫存。現房庫存的積壓加重了房地產市場下行的預期，而房價下行反過來又影響庫存的去化。如果沒有外力，行業可能會陷入預期自我實現的惡性循環。政策發力支持需求，行業才有可能從惡性循環中走出來。

▍按揭貸款利率下限逐漸退出歷史舞臺。

近期，青島、贛州、潮州、汕尾等多地取消了按揭貸款利率下限。值得關注的是，中新網等媒體稱，盡管此前石家莊出臺了上調按揭貸款利率下限的文件，但實際執行中，石家莊銀行稱不會上調此前的按揭貸款利率定價。總體來看，對首套房的按揭貸款利率下限規定，是房價上漲過快的產物，起到了個人信貸抑制的作用。長期來看，我們認為這類需求抑制政策會逐漸退出歷史舞臺，按揭貸款利率還有下降的空間。

▍“賣舊買新，以舊換新”的住房回購方案考驗地方財力，但確實也有利于預期邊際改善。

鄭州發布支持群眾“賣舊買新，以舊換新”的政策，指定收購主體試點期間完成收購二手住房500套，全年計劃完成收購5000套，并同時通過開設交易綠色通道服務等，鼓勵群眾實現二手住房交易賣舊買新5000套。此外，其他城市也出臺了一些購房補貼、稅收優惠等政策。一線城市也還在繼續放開限購。總體來看，政策如要大規模推廣，的確挑戰地方的財政實力。但即便是政策本身，也對預期起到了積極引導的作用。

▍風險因素：

向居民回購二手住宅存在定價和房源篩選的難題，更存在資金籌集的難題，回購事項存在不確定性。二手房市場回暖，但新房市場因為供給結構性質量低下，可能復蘇程度有限的風險。房地產企業的存量債務償付風險。

▍重申市場在二季度回穩的判斷，產業鏈的投資重心宜轉向空間消費。

我們認為，政策正在不斷發力，鼓勵改善性需求。從市場先行指標看，我們判斷核心城市房價有望在二季度趨穩，產業鏈也隨之可能進入結構性復蘇階段。當然，我們認為本輪周期和歷史不同，房價趨穩伴隨著供給側的繼續收縮，和營建投資相關的企業在業務開展上仍然困難重重。房地產市場的發展重心已經轉向了空間消費，即關于房屋流轉、運營、裝修等生意可能顯示出長久的競爭力。