近期，多家頭部險企布局大額不動產引發市場關注。2023年，中國保險行業協會官網披露保險資金大額不動產投資信息40余項，涉及項目計劃投資額從幾十億元到數百億元不等，主要表現為投資商業辦公地產、產業園區和自用型養老社區等項目，主要是服務新興產業、國計民生的“新經濟”不動產品類。這一現象背后的趨勢，是險資不動產投資偏好發生變化，布局方向從追求不動產投資增值的地產股投資，逐步轉向追求長期穩定現金流回報的不動產物權資產，這可能也是適應地產進入“存量時代”后“收益—風險”特點的投資策略。

一方面，保險資金與不動產具有較高的適配性。不動產占用資金多、投資周期長，風險多集中于前期開發階段，底層資產一旦進入穩定運營階段，就可以為資產持有人提供長期穩定的現金流收入。發達市場經驗表明，商業地產回收周期在10年至20年，與保險資金，特別是壽險資金體量大、久期長的特點比較契合，以物權形式持有恰當比例不動產，有利于優化保險資金期限結構、助力資產負債匹配。同時，不動產物權投資的收益主要來自于租金或收費，短期相對固定、可以抵御通脹指數的不利變動，在長期內又可以適應通脹趨勢變化調整，可以貢獻長期穩定的現金流，且相較于固定收益類產品而言，具有更好的通脹避險和利率避險屬性，較好契合保險資金的長期收益要求。另外，不動產物權投資的“收益—風險”表現往往具有高度周期性，與股票和固定收益證券等傳統金融資產有較低的相關性。而且，不同區域的不動產表現具有分散性，在險資規模不斷增長、權益投資需求增加、非標資產壓縮的背景下，合理配置不動產物權對險資分散風險及實施多樣化投資也具有重要意義。

另一方面，伴隨人口老齡化程度不斷加深，越來越多的保險企業進行戰略升級，通過自建、聯營等方式建設養老社區、布局大健康產業，以更好管理客戶面臨的長壽風險，這種“產融結合”趨勢也推動了險資在不動產物權領域加快布局。

可以說，險企面向國家發展戰略、對接實體經濟融資需求，抓住機遇、穩健布局“新經濟”不動產物權資產，在當前環境下有利于維護不動產市場的穩定、更好發揮保險業經濟減震器和社會穩定器的作用，但更多地也是保險企業發展的戰略需要。事實上，2023年以來，我國保險行業保費規模增長突出，在低利率的市場環境中，收益相對更為穩健的壽險產品將助力負債端持續復蘇，但權益市場波動、“資產荒”也為行業資產端帶來巨大壓力，利差損壓力突出，主動調整資產配置結構是題中之義。

不動產物權投資也對保險企業提出了更高要求。不動產投資面臨的風險復雜，涉及對市場、財務、運營、法律合規、環境等多種潛在風險的識別、評估和控制，對資產運營管理能力要求較高，投資者需要有精準的投資區域和標的選擇能力，在設計、規劃、運營、管理等全流程各方面都需要有較高的精細化、專業化管理水平，才能較好實現投資收益。直接持有不動產物權占用資金量大、償付能力占用高，且監管對相關投資金額占總資產的比例等指標也有上限要求，客觀上形成了較高的投資門檻，并不是所有機構都可以拿到“入場券”。此外，投資退出難度大，目前我國存量市場資產管理工具（如公募REITs）還在發展早期，不動產類資產的退出仍以整項目銷售為主，由于標的價值高、交易對手有限，導致持有者難以“靈活轉身”。正因如此，國際成熟市場保險公司不動產配置比例一般保持在10%左右，而國內保險公司對商業不動產等實物資產的配置比例相對較低，主要保險機構投資比例一般不超過5%。

綜合來看，險企布局不動產物權資產還是要以能力建設為前提，應該在專業分析和審慎研判的基礎上展開。展望未來，伴隨中國經濟高質量發展，盤活基礎設施及商業不動產領域存量資產、促進形成再投資能力，將成為宏觀經濟改革與發展的重要抓手，REITs等存量資產管理市場有望不斷成熟，這也會為險資更有效管理不動產投資風險提供有力助益。

（作者系北京大學經濟學院副院長、教授）