出品：上市公司研究院

作者：大眼樓管/半隱

3月5日，南國置業公告將以約7.83億元的價格轉讓3家公司給控股股東電建集團及其子公司。值得注意的是，此次出售并不需要購買方支付現金對價，而是用以直接沖抵對控股股東及其子公司的應付債務。此外，就在幾個月前，公司的控股孫公司由于支付工程款延遲等違約行為而被起訴，涉案金額暫超2億元。綜合來看，公司的流動性究竟如何值得關注。

資產抵債控股孫公司被訴流動性如何保證

正如文章開頭所說，公司在將自身的資產出售給控股股東和其旗下子公司用來抵債。具體來看，公司將持有的子公司武漢北都商業有限公司100%股權以5.66億元轉讓給控股股東電建地產全資子公司武漢澋悅；公司的全資子公司武漢大本營商業管理有限公司將持有的西安瀧悅泰恒70%股權和武漢悅鶴企業管理咨詢有限公司100%股權，分別以0.25億元和1.91億元出售給電建資產的全資子公司中電建絲路和北京海賦。

再來看所出售的3家公司的財務情況，根據披露，武漢北都商業有限公司、西安瀧悅泰恒和武漢悅鶴企業管理咨詢有限公司2023年9月末凈資產分別為2.81億元、0.25億元和-0.37億元；1-9月份的凈利潤分別為-749.58萬元、-1349.19萬元和-1126.57萬元，此次出售的溢價率分別為100.81%、44.15%和622.09%。

不難發現，三家公司在2023年前三季度均處于虧損狀態且均有一定金額的負債，尤其是武漢悅鶴企業管理咨詢有限公司還處于資不抵債的情況，如果暫且認定相應估值是公允的話，那么控股股東和其子公司以相對較高的溢價率來沖抵相當于既幫公司免去了一定債務，又幫公司消化掉了內部相對不良的資產；同時對于像武漢北都商業有限公司這種擁有商業廣場的相對優質資產，一起打包從債務壓力較大的南國置業中釋放出來，是不是也算一種救項目呢？

由此延伸來看，通過定期報告中可以發現，公司近兩年的其他應付款的余額均較大，絕大部分為往來款。以2023年中期為例，在142.89億元的其他應付款中有超過138億元為應付往來款，且賬齡超過1年的重要其他應收款余額已經超過50億元。根據公司披露的股東借款額度信息，2023年底該額度就已經達到118億元，其中已使用的借款107億元左右。在此次以資抵債后，是否還會出現類似的舉措有待觀察。

即使控股股東的借款在大力支持，公司外部的流動性壓力同樣不小。在去年12月中旬，公司披露了一則有關控股孫公司武漢臨江榮城房地產開發有限公司的訴訟，原告中建三局第一建設工程有限責任公司認為被告臨江榮城存在提供施工場地延誤、支付工程款延遲等違約行為，涉及到的金額暫超過2億元。那么先不考慮如短期借款、一年內到期的非流動負債等短期有息負債公司，目前存續的經營負債如9月末應付賬款余額15.81億元中是否也可能會帶來流動性風險呢；而如果不是像控股股東這樣接受較高溢價，這些資產的價值和變現能力幾何存疑。

歸母凈利潤預虧13.5-19.5億元存量房轉為投資性房地產能否破局？

根據公司1月底披露的2023年度業績預告，2023年度預計實現營業收入10-12億元，較2022年度99億元的收入縮水超過80%；預計實現歸母凈利潤將介于-19.5億元至-13.5億元，虧損同比擴大達到136.29%至63.58%。公司表示主要原因為報告期內結利項目和金額同比下降；商業運營項目虧損；以及計提資產減值準備。

公司目前主要的業務可以分為商業運營板塊、城市運營板塊和地產投資板塊。從2023年中期報告來看，物業銷售實現收入大幅下降87.11%，已經低于物業出租及管理的營收，這也一定程度符合了公司對今年業績下滑的解釋。

在2023年8月份，公司將賬面凈值約7.35億元的武漢瀧悅華府項目寫字樓對外出租，將會計核算科目由存貨變化為了投資性房地產，這是否是公司對存量房去化的方式之一、以及由此可能透露出的地產銷售的壓力究竟如何有待觀察。

通過去年中期披露的數據來，據不完全統計，公司的出租項目中出租率達到100%的為10.34%，超過90%的為24.14%，80%-90%的為13.79%，不足50%的為13.79%。部分項目的出租率并不理想。綜上來看，公司“造血”能力承壓同樣值得關注。