證券時報記者吳琦趙夢橋

在經歷了連續快速下跌后，公募REITs（不動產投資信托基金）終于迎來反彈。在近幾個交易日A股大盤再度下行的背景下，REITs整體行情連續三天收紅。有公募人士認為，反彈主要是前期“跌多了”。另外，各家公募基金接連出手自救，也讓市場信心有所恢復。

展望后市，有機構表示，估計年底部分機構調倉動作已陸續完成，加上近期各家REITs陸續發布了2023年度下半年經營業績，大部分基礎項目基本面情況良好，當前價格也充分計價了未來資產運營業績下行的預期，當前時點的投資安全邊際已經顯現，部分前期超跌的項目已經具備較高的分紅派息率，多數項目已具備較好的長期配置價值。

　　公募REITs止跌反彈

進入2024年，公募REITs出現了持續下跌的行情，中證REITs指數一度七連跌，部分REITs產品甚至因為跌幅過大而引發一波停牌潮。其中嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業園REIT、中金普洛斯REIT年內跌幅一度超20%，讓市場感受到較大的壓力。從底層資產來看，產權類REITs在此輪下跌中跌幅居前，主要受出租率與租金影響較大，反觀現金流充沛、經營確定性高的高速公路等特許經營類REITs表現較為“抗跌”。

中證鵬元研發部高級研究員吳進輝分析，部分公募REITs項目降租金事件，引發市場對REITs底層經營數據和估值合理性、真實性的質疑，尤其是關聯方大客戶，由于投資邏輯遭受挑戰，市場預期和信心遭受打擊，市場開始出現大量拋售，在一致性預期下，全市場上演集體“殺估值”。

好在近幾天公募REITs市場出現企穩跡象，30只公募REITs中有28只產品近一周價格實現上漲。此前跌幅較大的嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業園REIT、中金普洛斯REIT近一周漲幅均超8%。中證REITs指數更是連續三日上漲，在大盤震蕩的背景下成了資金參與反彈的重要去處。

對于REITs市場的反彈以及中證REITs收盤指數重回700點，華北某公募人士對記者表示，前期“跌多了”是主要原因。他認為，2023年REITs的二級市場表現出了定價邏輯的深度重構，重構后的市場更為貼切地反映風險溢價水平，釋放了估值及業績運營壓力。與此同時，經濟表現出較強韌性，REITs底層資產運營基本面整體穩健。此外，各家公募基金接連出手自救也是穩住市場信心的重要舉措。

吳進輝也認為，REITs市場反彈主要原因是市場拋盤和悲觀情緒有所緩解和消化，FOF（基金中的基金）、保險等增量資金嘗試底部介入，疊加發行人增持，管理人及時出臺風險緩釋措施等，市場情緒小幅回暖。截至目前，據不完全統計，已有255只FOF可以投資REITs資產，占全市場FOF產品總數的一半以上。

　　參與主體傳遞信心

此前，公募REITs二級市場持續下行，面對困境，基金管理人和基金原始權益人等參與主體紛紛出手自救，這也向市場傳遞了信心。

1月10日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT公告，基金原始權益人北京京東世紀貿易有限公司自1月9日起，12個月內擇機通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額，增持主體本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，即不超過基金已發行基金總份額的1%，并承諾6個月內不會減持。

同一天，基金管理人嘉實基金也宣布增持，自公告之日起12個月內，嘉實基金將通過上交所交易系統以二級市場買入或交易所認可的其他方式進行增持，增持金額不超過1000萬元。

實際上，自去年以來，因公募REITs二級市場價格持續回調，不少REITs參與主體已陸續宣布出手增持，建信基金、東吳基金等多家公募也均披露了類似公告。

此外，國泰君安城投寬庭保租房REIT遭遇上市即“破發”，但或許是受近期行情影響，在發行前，原始權益人控股股東即公告，擬通過二級市場增持國泰君安城投寬庭保租房REIT的基金份額，增持金額不超過3.6億元，增持基金份額不超過1.18億份，占該基金已發行基金總份額的11.81%。

中長期具備配置價值

雖然公募REITs市場有所反彈，但仍有七成產品年內處于凈值下跌狀態。

那么，這輪反彈的持續性如何？吳進輝表示，目前市場上觀望的投資者偏多，要想讓市場徹底恢復信心，有賴更多增量資金和政策端的保駕護航。短期來看，市場有望保持震蕩趨勢，投資者需要把握勝率和減少賠率，做好風險回撤管理和保持合理倉位，REITs基礎資產業績能否保持穩定，仍需要關注。

吳進輝建議，政策端要進一步捋順和優化發行端的障礙，加大力度考察估值合理性和審慎性，確保材料的真實性，引導FOF、社保等增量資金進場，同時做好稅收、會計政策優化的儲備，加強投資者交流和信息披露。

盡管短期出現波動，但從長期來看，不少業內人士表示，公募REITs產品的中長期投資價值逐漸顯現。吳進輝分析，國內公募REITs市場經歷稀缺性—價值回歸—均衡的階段，REITs是基于股債之間特殊權益性質的中長期投資品種，當前公募REITs二級市場跌幅較大，全市場破發的已達27只，這與宏觀經濟走勢和行業景氣度、初級市場、投資者類型單一和缺乏增量資金等因素有關，投資者需理性看待。個別標的也存在錯殺和超調，市場整體估值已不高，中長期具備配置價值。

2023年，高股息類資產整體表現亮眼。REITs本身為權益類產品，相對而言長期高比例穩定分紅是最重要的產品屬性。華夏基金同樣表達了對REITs產品這一特征的看好，“高股息類資產是當前市場青睞的香餑餑，相較而言，長期高比例穩定分紅的REITs是錯殺的遺珠”。

華夏基金認為，以當前價格計算的現金流分派率來看，不同項目有分化，產權類項目中，產業園類、倉儲物流類項目平均分派率已超過5.8%，在估值下跌空間有限的情況下，已經充分具備了投資吸引力；而特許權類項目普遍超過8%，剔除本金攤還部分后仍高于部分金融機構的長期資金成本，“從IRR（內部回報率）看，由于前期經歷市場下跌，當前多數特許權類項目的IRR已超過6%，結合當前利率水平邊際下行的市場環境，多數項目已具備較好的長期配置價值”。