證券時報記者吳琦

近日，REITs（不動產投資信托基金）指數屢刷新低，引發市場關注。

Wind數據顯示，剛剛發布一周年的中證REITs指數已連續5個月下跌，并于近日創下新低，年內跌幅已達31.08%。相較而言，公募REITs明顯跑輸其他類資產。

當前，已上市公募REITs的數量為29只，總市值達到791.66億元，仍屬公募市場中較為小眾的產品。業內人士對當下公募REITs的表現頗感意外，但也認為其估值已至合理區間，部分標的的長期配置價值已經顯現。

緣何跌跌不休？

截至12月14日收盤，中證REITs指數報于725.88點，刷新歷史低位，年內跌幅也超過了31%。

中證REITs指數的樣本空間由滬深交易所上市時間超過3個月的公募REITs組成，最新成份基金數量有28只公募REITs。截至12月14日收盤，中證REITs指數的成份基金年內表現全線盡墨，有12只REITs年內跌幅超20%，最大跌幅達46%。另外，已上市的29只公募REITs中，已有26只破發。

公募REITs緣何跌跌不休？

參考成熟的REITs市場，華夏基金指出，海外REITs也曾經歷過發展初期市值規模偏小和波動較大的階段。

博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄對記者表示，受上半年基本面表現、年底資金流動性以及存續產品解禁、新增產品新發等因素的影響，今年以來公募REITs二級市場持續調整，當前整體的投資情緒較弱。

華夏基金稱，一是部分產品基本面表現不佳，修復進度也未達到市場預期；二是當前市場環境流動性較弱，疊加臨近年末部分機構贖回壓力較大，整體換手率走低，機構調倉動作容易引起二級市場的連鎖效應，導致單邊下跌。

根據記者統計的數據，公募REITs最新平均日成交額僅有916萬元，相比2022年的日均1483萬元縮水近四成，流動性明顯衰減。在流動性不足的前提下，無論是資金的贖回還是機構的調倉，無疑都加劇了對公募REITs的施壓。

長期資金紛至沓來

近日，財政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》（下稱“《意見稿》”），擬將公募REITs正式納入社保基金投資范圍。這一舉措被認為給市場引入長期資金活水，有助于提振公募REITs市場信心、穩定投資者預期。

實際上，除了社保基金，今年7月已有多家基金公司陸續公告稱，將公募REITs納入部分FOF的投資范圍，并更新了基金合同和托管協議。近日，又有華夏基金、博時基金、富國基金、華安基金、平安基金等將REITs納入了旗下FOF基金的投資范圍。

劉玄認為，長期來看，公募REITs的現金流相對穩定，且強制高比例分紅，能夠為社保基金提供長期穩定的回報率，同時公募REITs有助于分散投資者的配置風險。社保基金堅持長期投資、價值投資和責任投資的理念，與公募REITs的適配性較高。《意見稿》釋放的信號，有助于引導具有長期投資特性的社保基金穩妥參與REITs投資，助推公募REITs的市場信心和健康平穩發展。當然，從短期來看，長期資金投資公募REITs并非一蹴而就，政策落地及社保資金入市仍需要一定時間。

華夏基金表示，在當前調整下，很多產品的P/NAV（資產凈值）已小于1，估值水平已顯示出較好的投資價值。此外，政策端也釋放“鼓勵增量投資者入場”的利好，長期來看REITs市場的穩定性有望提升。

配置價值逐漸凸顯

公募REITs的二級市場表現如此疲弱，實際上也讓一些業內人士大呼意外。

從盤面上看，公募REITs仍在不斷擴容，首批擴募的份額將自12月18日實際解除限售和解除鎖定后進入二級市場。

在當前的市場背景下，不少公募REITs的價格已跌至上市以來的最低位，“黃金坑”是否已經到來？

“部分品種短期調整的幅度已大于其基本面波動，估值已至合理區間，長期配置價值顯現。”劉玄認為，短期來看，隨著增量資金入市、流動性改善、“錨定規律”凸顯等完善生態體系的因素逐漸歸位，公募REITs的二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎制度，加快多層次REITs市場建設，優化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將為REITs市場的擴面提質提供長期動力。

華夏基金認為，綜合底層資產基本面和估值來看，部分產品已有較高的性價比，基本面已有積極變化，疊加此輪下跌的市值調整，已具備了較好配置價值。

中金公司認為，2023年的市場調整主要是結構性的，二季度以后中國REITs市場真正開始發揮對實體資產價值發現的功能，目前的調整是一個必經過程。眼下，結構性調整或已近尾聲，未來的市場運行可能與股債市場重構關聯方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯。