3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進入發(fā)行階段。公告顯示，該REIT的資產方為萬科旗下萬緯物流，底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園。

此次萬緯能夠實現(xiàn)REITs的突破，反映了市場對萬緯資產質量和運營能力的認可，將推動萬緯物流建立存量資產與資本市場的連接。更重要的是，對于業(yè)內經營性不動產布局最早、賽道最全的萬科而言，繼旗下印力集團于消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌后，如今物流業(yè)務REIT也進入發(fā)行階段，使萬科成為國內極少數(shù)同時實現(xiàn)多個經營性不動產賽道REITs突破的企業(yè)，這不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也意味著萬科經營性業(yè)務將有望迎來進一步提速發(fā)展。正如萬科董事會主席郁亮在其朋友圈所言，REITs對于不動產經營業(yè)務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉變?yōu)椴粍赢a商。

根據(jù)公開信息顯示，此次REIT的底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，分布于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲區(qū)域等國家重大戰(zhàn)略部署政策支持下的重點區(qū)域，區(qū)域內產業(yè)集聚效應明顯，匯聚了高端制造、電商物流、快遞快運、零售快消等倉儲服務需求較高的行業(yè)。此次的3個物流園區(qū)均位于當?shù)亟煌屑~中心，毗鄰高速公路和機場，園區(qū)租戶均為高端制造、電商等領域的頭部企業(yè)，出租穩(wěn)定性高。截至目前，三個項目均經營表現(xiàn)穩(wěn)健，為此次REIT發(fā)行貢獻了良好的預期收益。

作為此次REIT資產運營方的萬緯物流，經過多年的發(fā)展，綜合實力已長期位列物流倉儲服務行業(yè)第一梯隊。截至2023年三季報，萬緯已累計服務超過1600家客戶，全國開業(yè)項目可租賃面積達989.9萬平方米，其中冷鏈倉儲規(guī)模全國第一。憑借領先的庫內服務能力、豐富的行業(yè)龍頭客戶資源、強大的倉網協(xié)同效應和領先的物流科技賦能，萬緯保持了行業(yè)領先的出租率，高標庫穩(wěn)定期出租率達85%，冷鏈穩(wěn)定使用率達77%。此外，2021年萬緯物流A輪融資時，成功引入了新加坡政府投資公司、淡馬錫等全球知名投資機構作為戰(zhàn)略投資人，良好的股東背景也顯著提升了萬緯物流與企業(yè)客戶合作的信用基礎。

值得注意的是，未來隨著公募REITs試點的逐步深入，萬科經營性業(yè)務“布局早、賽道全”的優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)。作為最早啟動轉型的房企，萬科自2014年提出“城市建設服務商”戰(zhàn)略至今，除物流業(yè)務為外，在長租公寓、商業(yè)等經營性不動產賽道已完成布局，并建立了行業(yè)領先優(yōu)勢。其中，萬科長租公寓業(yè)務在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一，共運營管理租賃住房22.9萬間，出租率達到94.4%，長租公寓REIT也在積極申報中；商業(yè)業(yè)務方面，萬科旗下印力集團資產規(guī)模超過1000億元，整體出租率達95%，參與了國內消費類基礎設施公募REITs首批試點并已獲得證監(jiān)會批復。伴隨此次華夏萬緯REIT的發(fā)行，萬科也將成為國內極少數(shù)同時在多個經營性不動產賽道實現(xiàn)REITs突破的企業(yè)，這不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科經營性業(yè)務打通“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產和資金更高效的運轉，加速業(yè)務良性、健康發(fā)展。

實際上，過去三年萬科一直以REITs發(fā)行對資產的要求標準，持續(xù)提升旗下經營性不動產的資產質量。以萬緯物流為例，目前持有和管理的倉儲規(guī)模超過1200萬平方米，有充足的項目可作為潛在擴募資產。后續(xù)伴隨公募REITs的持續(xù)發(fā)展，底層資產類型持續(xù)擴容，市場交易規(guī)模和活躍度不斷上升，萬科的經營服務業(yè)務也將有望為其長期價值增長提供更豐富的來源。