日前，在REITs整體行情連漲三日后，有基金公告，年后首個(gè)交易日將停牌一小時(shí)。

上一次多只REITs基金公告暫停交易，還是年初下跌行情中的穩(wěn)定市場情緒之舉，V形反轉(zhuǎn)還是短暫企穩(wěn)仍需后續(xù)行情驗(yàn)證。

去年下半年，多只FOF基金公告將REITs產(chǎn)品納入投資范圍。據(jù)相關(guān)研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至去年四季度末，F(xiàn)OF對(duì)REITs總持倉規(guī)模為3195萬元，且以倉儲(chǔ)物流、保租房、高速公路、水務(wù)REITs為主，還有兩只FOF基金十大重倉基金中出現(xiàn)了REITs身影，有FOF基金經(jīng)理在投資策略中表示：“考慮到信用評(píng)級(jí)比較適合公募的信用債票息已經(jīng)低于3%，補(bǔ)充了少量類似債券但預(yù)期回報(bào)率更高、波動(dòng)更大的REITs類資產(chǎn)。”

REITs漲至停牌

春節(jié)前最后一個(gè)交易日的盤后，國泰君安資管發(fā)布公告表示，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT當(dāng)日二級(jí)市場收盤價(jià)為2.965元/份，較前一交易日收盤價(jià)漲幅達(dá)6.27%，近3個(gè)交易日的收盤價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)11.38%。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，該基金將自2月19日上交所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日10:30起復(fù)牌。

上一次多只REITs基金公告暫停交易還是因?yàn)槟瓿跸碌星橹校嚓P(guān)產(chǎn)品跌幅過大，一漲一跌的背后是REITs走勢的轉(zhuǎn)折以及春節(jié)前連續(xù)三日的升溫，2月6日到8日，中證REITs指數(shù)分別上漲0.24%、0.83%與2.22%。

此外，作為專業(yè)買手，去年下半年多只FOF基金公告將REITs產(chǎn)品納入投資范圍。據(jù)中金研報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至去年四季度末，F(xiàn)OF對(duì)REITs總持倉規(guī)模為3195萬元，且以倉儲(chǔ)物流、保租房、高速公路、水務(wù)REITs為主。

其中，匯添富添福鑫添益均衡養(yǎng)老目標(biāo)三年持有和天弘睿享3個(gè)月持有選擇重倉布局，前者將平安廣州交投廣河高速公路REIT買至第七大重倉基金，持有比例達(dá)4.3%，后者則重倉了三只，分別為紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT和華夏北京保障房REIT。天弘睿享3個(gè)月持有基金經(jīng)理王帆總結(jié)這一策略時(shí)表示：“考慮到信用評(píng)級(jí)比較適合公募的信用債票息已經(jīng)低于3%，補(bǔ)充了少量類似債券但預(yù)期回報(bào)率更高、波動(dòng)更大的REITs類資產(chǎn)?！?/p>

不僅如此，王帆持倉的三只產(chǎn)品均為保障房類REITs，背后有何深意？截至目前，已上市的公募REITs產(chǎn)品共有33只，其中5只為保租房公募REITs。從四季報(bào)數(shù)據(jù)來看，保租房項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行，出租率整體穩(wěn)定。根據(jù)中金公司測算，保租房公募REITs產(chǎn)品在2023年累計(jì)營收超2.8億元，累計(jì)EBITDA超2億元。同時(shí)，有可比數(shù)據(jù)的三只產(chǎn)品，期內(nèi)營收均實(shí)現(xiàn)了同比正增長。此外，可供分配金額上，前述產(chǎn)品期內(nèi)完成率均超100%，超額完成預(yù)期。

公募REITs權(quán)益屬性進(jìn)一步明確

為明確公募REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，推動(dòng)建立符合產(chǎn)品特點(diǎn)的會(huì)計(jì)處理方式和投資邏輯，2月8日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，根據(jù)該規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。

新規(guī)明確并表原始權(quán)益人的基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有份額的權(quán)益屬性。新規(guī)指出，并表原始權(quán)益人合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額，列報(bào)為負(fù)債還是權(quán)益，主要取決于原始權(quán)益人是否存在無條件避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的義務(wù)。如發(fā)行人已依照相關(guān)法規(guī)要求說明符合條件的現(xiàn)金分配、終止上市和擴(kuò)募延期安排，則發(fā)行人不存在不可避免的支付義務(wù)，并表原始權(quán)益人在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有的份額列報(bào)為權(quán)益，其他投資方持有的REITs份額在性質(zhì)上亦屬于權(quán)益工具投資。

中金公司解讀政策時(shí)認(rèn)為，持有的份額列報(bào)為權(quán)益，實(shí)現(xiàn)了不出表、保留資產(chǎn)控制權(quán)的同時(shí)增加權(quán)益資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率，有利于提升此類原始權(quán)益人推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)首發(fā)、擴(kuò)募上市的積極性，助力REITs市場持續(xù)擴(kuò)容。

中金公司認(rèn)為，后續(xù)機(jī)構(gòu)投資者可選擇FVOCI會(huì)計(jì)計(jì)量方法，這應(yīng)當(dāng)有利于鼓勵(lì)和增強(qiáng)長期持有投資邏輯，降低市場波動(dòng)性。若采用FVOCI計(jì)量方法，持有REITs期間收取的現(xiàn)金分配計(jì)入當(dāng)期損益（損益類科目），反映在利潤表；持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益（所有者權(quán)益類科目），反映在資產(chǎn)負(fù)債表?？紤]到部分REITs投資者的考核可能主要基于利潤表，選擇FVOCI方式對(duì)公募REITs進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，或有助于增強(qiáng)此類投資者的持有穩(wěn)定性，減少短期價(jià)格波動(dòng)可能為其帶來的一些被動(dòng)交易行為，這有利于提升市場運(yùn)行的穩(wěn)定性，進(jìn)一步吸引長期配置型資金入市。

因此，在上述規(guī)則下，中金公司認(rèn)為，當(dāng)前高分派率的REITs標(biāo)的可為投資人兌現(xiàn)更為確定的財(cái)務(wù)收益，但資本利得仍會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表的權(quán)益項(xiàng)，建議投資人根據(jù)自身投資條件綜合判斷。

中金公司表示：“中長期來看，我們認(rèn)為該規(guī)則有利于提升REITs持有穩(wěn)定性，拉長持有周期，降低二級(jí)市場價(jià)格波動(dòng)，提升配置價(jià)值。建議關(guān)注：1）估值調(diào)整后當(dāng)期分派較高的能源類和部分高速、二線產(chǎn)業(yè)園、廠房及物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目；2）經(jīng)營基本面穩(wěn)健的保障房和環(huán)保類項(xiàng)目。”